Mäklare i Malmö/Lund respektive Stockholm

Ärade läsare,

skulle ni klara följande fråga?

Normen bland mäklare i Stockholm är att ange ett utgångspris som ligger långt under marknadspris, ofta mer än 30 procent under. Resultat: Budgivning, så gott som alltid.

I Malmö och Lund är budgivning mindre vanligt, även om det fortfarande är huvudregel. I denna region är det betydligt vanligare att lägenheter säljs efter endast ett bud, som mycket väl kan ligga under det angivna utgångspriset.

Om vi antar att mäklare på båda orter har erfarenhet nog att avgöra ungefärligt marknadspris för en given lya, vad förklarar dessa olika strategier rörande hur man sätter utgångspriset?

Comments

[Henrik]

Något sähär kanske: I sthlm så sätter mäklarna ett lågt att ingångsbud för att de anger att ett sådant drar mycket folk (många budgivare) och att många budgivare ger ett högre slutpris. Men eftersom folk förutsätter att utgångspriset är för lågt så accepterar de också en större höjning än vad man skulle acceptera på andra platser.

I södra Sverige däremot så litar mäklarna på folk i högre usträckning (småstad, alla känner alla, socialt kapital hela faddrullan (vore intressant att jämföra antal bud och slutpris i förhållande till utgångspris i områden där främst folk som känner stan köper bostad med områden där nyinflyttade köper). De tror inte att man kan locka folk med underutgångspris. Men de tror också att folk bjuder mer rätt från början och ser därför inte något jättebehov att dra massa folk som trissar upp priserna. Eller är de tom så ansvariga att de inte vill bidra till att trissa upp bostadspriserna i regionen? =)

[masstr]

Eller så kanske det är vanligare att mäklarna betalas med fast summa plus procent på allt över "ett rimligt pris" i Stockholm, och därför har incitament att prata ner det rimliga priset, som naturligtvis måste hamna i annonsen.

[pontus]

Mäklarnas kommission. Skillnad i riskaversion är en möjlig förklaring, men osannolik.

[pontus]

Det kan också handla om velociteten av husförsäljning. Mäklarna i skåne vill göra pengar på kvantitet.

[John Bubber]

Fastighetsmäklarnämnden har uttalat att "det är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed att för objekt ange pris som väsentligen avviker från det som bedöms som det marknadsmässiga priset".

Men när prisnivån blir tillräckligt hög gör den feta kommissionen att det är värt risken att bryta mot regelverket. Lockpriser börjar sprida sig även utanför Stockholm.

[Sanjay]

Jag förmodar att mäklarna i Stockholm och Malmö gör rätt efter sina förutsättningar. Stockholmare byter lägenheter oftare än i Malmö, man bor ofta i en något mindre lägenhet än vad man egentligen vill ha och byter gärna upp sig om man har råd. Medan i Malmö så får folk lättare tag i en lägenhet de är nöjda med. I Malmö finns det således inte så många som lockas av lockpriser, därför är det bättre att sätta ett högt pris för att sätta ribban, medans det finns väldigt många i Stockholm som kan lockas med i en budgivning för att de gärna byter lägenhet.

[Krolben]

Större risk för "implicit collusion" i Lund/Malmö? Inte omöjligt.

En kvalitativ förklaring kan också ligga i att danskar utgör en betydande målgrupp. I Danmark ägnar man sig inte åt budgivning vid fastighetsköp, varför skånska mäklare skippar det lockbetet.

Har du svaret, Andreas Bergh?

[Leffe]

Varje marknad har sina informella spelregler, baserade på den marknadens förutsättningar, såväl på säljar- och köparsidan samt hos mäklarna.

Bostadsmarknaden i Stockholm och Malmö/Lund är två olika marknader, helt enkelt - även om det som säljs är snarlikt.

Om man vill vara mer specifik får man gå in och analysera i vilka avseenden som marknaderna skiljer sig åt, och det är sannolikt på mer än ett sätt, skul jag tro.

[David]

Kanske måste en marknad ha en viss storlek för att systemet med lockpriser ska fungera. Finns det inte två eller flera potentiella köpare som kan bedriva budgivning med varandra kan säljaren genom att använda ett lockpris riskera att inte få ut så mycket pengar som möjligt ur en ensam potentiell köpare.

På en marknad med stor omsättning skulle alltså lockpriser fungera, medan det på en marknad med liten omsättning istället kan vara rimligt att överprissätta och acceptera prutande istället.

[Byggaren]

Kan det vara så att man borde fokusera på säljarens köpmekanismer i stället för köparens? Den viktigaste försäljningen en mäklare gör är inte till presumtiva lägenhetsköpare utan till säljaren.

På en het marknad som försvårar en korrekt förhandsvärdering för säljaren kan ett lågt utgångspris i kombination med en ordentlig budgivning ge en mer nöjd säljare än en hög prissättning och måttlig budgivning. I båda fallen borde en het marknad ge ungefär samma slutpris. Kan mäklaren sedan kombinera detta med ett progressivt mäklararvode har han två anledningar till att sätta ett lågt utgångspris:

1.) En nöjdare kund och därmed fler nya kunder.
2.) Ett relativt sett högre arvode

Kan man sedan ta med i beaktningen att mäklaren därmed också får fler besökare till objektet och därmed kan exponera sig för fler presumtiva säljare så är detta en desto större anledning att gå ut lågt.

På en mer loj marknad är det riskabelt att göra på detta sätt iom marknadsvärdet är svårare att få uppnå genom en budgivning.

[bergh]

Säker kan man inte vara, men jag tror att Byggaren och sanjay är på helt rätt spår:

Antalet intresserade per objekt är lägre i skåne, risken (för säljare och mäklare) är att en budgivning lämnar köparen med ett betydande konsumentöverskott: Med färre intresserade kan det vara mycket stor skillnad mellan högsta och näst högsta betalningsvilja.

[JFE]

Min erfarenhet av mäklararvode med kick (alltså att mäklaren efter en viss summa får rejält betalt) är att den brukar inträda vid ett ganska högt belopp som gott och väl motsvarar ett rimligt marknadspris.

Därtill är det så att de mäklarföretag i Stockholm som är mest ökända för att använda lockpriser inte har det som betalningsmodell, utan i stället en fast stege, som ger lika mycket vid samma försäljningspris oavsett om det är i närheten av utgångspriset eller inte. Så det är knappast incitamentet med genom en kick som ger för låga utgångspriser.

Ett par aspekter att lägga till är:

1. Ett lågt utgångspris lockar många speukulanter
2. Ett för lågt utgångspris lockar för många och inte minst fel spekulanter (om alla räknar med 30 % budgivning från u-pris och marknadsvärdet i stället är +50% är ju risken stor att ingen tänker betala mer än + 30 från u-priset och då har man ju faktiskt förlorat på det låga u-priset).
3. Hemnets (och liknande sajters söksystem) där man anger ett maxutgångspris. Det är förvånansvärt många lägenheter som ligger pris på eller strax under ett sådant brytvärde.

[Ba]

Mäklare malmö

Det beror nog på att vissa mäklare/mäklarfirmor kör med den stilen för att skapa en tävlan genom budgivning och få upp priserna

[Peter]

Det beror väl också på sammanhanget utifrån popularitet av bostäderna. Det är i alla fall vad jag tror.