José Carreras i Karlstad och utförsäljning av allmännyttan som Gerrymandering

Joel Malmqvist är ofta rolig att läsa. Här konstaterar han exempelvis att Karlstad kommun betalar sopranen Carreras 750 000 kr för en konsert i höst. Syfte: "att sätta Karlstad på kartan". Joel menar att liknande slöseri sker i Stockholm i form av att allmännyttans lägenheter ombildas till bostadsrätter som säljs under marknadspris. Stämmer det?

Carrera kräver alltså 750 000 för att ge en konsert i Karlstad. Det faktum att någon konsert inte hållits tidigare betyder att människors samlade betalningsvilja understiger 750 000. När kommunen likväl betalar denna summa med skattemedel uppstår en samhällsekonomisk förlust.

I fallet med de nybildade bostadsrätterna är situationen annorlunda. Kommunen säljer en fastighet, och de första bostadsrättsinnehavarna får i regel köpa till ett pris som understiger marknadspris på bostadsrättsmarknaden. Skillnaden beror på att bostadsrätter marknadsprissätts, vilket inte gäller för hyreskontrakt. När Joel här talar om slöseri menar han att kommunen kunde fått in mer pengar. Även om så är fallet, är detta inget samhällsekonomiskt slöseri, utan en fråga om fördelning mellan kommunen och de första säljarna.

Joel går vidare och hävdar att utförsäljningarna är ett slags Gerrymandering:

Genom att rensa Stockholms innerstad på hyresrätter vill Kristina Axén Olin och alliansstyret garantera framtida valsegrar. De som bor i hyresrätter röstar statistiskt sett mer vänster än bostadsrättsinnehavarna och genom försäljningen koncentreras de mer välbeställda i Stockholm medan de som köpts ut får söka lyckan i kranskommunerna

Två faktorer talar för att Joel har rätt: Selektionseffekten (de som köper nybildade bostadsrätter är mer borgerliga än de som flyttar in i hyresrätter) och inkomsteffekten (folk blir rikare av att plötsligt äga och ev sälja en bostadsrätt vilket också ökar sannolikheten att rösta borgerligt).

Därmed inte sagt att detta är syftet med politiken, men det är en bieffekt som sannolikt inte bekymrar de borgerliga särskilt mycket.

Comments

[david]

I fallet med hyresrätterna som säljs för ett pris under marknadsvärdet för bostadsrätter borde man väl kunna se det hela som en subvention, från ägarna, dvs de kommunala bostadsbolagen, till köparna/hyresgästerna. En subvention som leder till att fler säljs än vad som hade gjorts i nån sorts bostadsmarknadsmässigt jämviktsläge, dvs en allokeringsförlust. Rent strikt mikroekonomiskt alltså. Att säga att lägenheterna blir hyresrätter först efter köpet och inte i och med det är lite egendomligt resonemang. Således rör det sig om att Axén & c:o subventionerar hyresrättsinnehavare i innerstan med allokeringsförlust som ett brev på posten; alltså mer än blott en omfördelning - vilket dessutom tycks bekymra svensk partipolitisk borgerlighet föga, iaf om man ser till Rosenbad. Om de förfasas över allokeringsförluster är mer oklart. Sen kan man ju iofs alltid i sann normativ anda tvista om definitionen på samhällsekonomiskt slöseri.

[Patrick]

Även om det kanske stämmer att det är en samhällsekonomisk förlust för Karlstad kommun att använda skattemedel för att bekosta en konsert med Carreras är det knappast en slutsats som följer på det faktum att Carreras inte har gett någon konsert i Karlstad hittills. Slutsatsen att anledningen till att det inte har getts någon konsert skulle vara bristande publikunderlag eller betalningsvilja kan mycket väl vara oriktig eftersom det kan vara så att Carreras tidigare har varit dyrare, att han har varit fullbokad på andra ställen eller att ingen har kommit sig för att möta upp den eventuella efterfrågan som kan ha funnits.
Det räcker ju som bekant inte med efterfrågan, någon måste ju tillhandahålla ett utbud också.

Eller?

[EGW]

Jag invänder mot att de bostadsrätter som allmännyttan säljer ut i Stockholm skulle vara speciellt prisvärda eller representera något slags samhällelig subvention etc. Dessa fastigheter har försummat underhåll. Genom att sälja dem på det här sättet får bolagen mer än om de försökt sälja ut dem till nya hyresvärdar. Det är alltså en god affär för allmännyttan -- de blir av med eftersatta objekt och slipper ta ansvaret för dem, och de får in behövligt kapital för nyproduktion.

Om marknadsvärdet på bostadsrätterna överstiger vad de nya ägarna får betala, så speglar detta enbart att det är attraktivt att bo där. Och det gör ju redan hyresgästerna, utan att behöva betala något särskilt alls för det. Det skulle inte vara möjligt att försöka sälja den förmånen till dem till marknadspris. Och verkligen ingen god affär för hyresgästerna.

Sanningen är att de allmännyttiga bolagen inte kan ha kvar dessa fastigheter och sköta om dem på ett vettigt sett utan rejäla hyreshöjningar. Då kan man fråga sig: vilket som är bostadssocialt att föredra: att låta de som bor där köpa fastigheterna, eller att skruva upp hyrorna till en sådan nivå att de inte har råd att bo kvar.

Situationen är en följd av att de statliga bostadspolitiken satt den vita hyresmarknaden ur spel. Det må ha varit av de bästa avsikter, men i längden är situationen ohållbar. Vilket bl a bevisas av den svarta bostadsmarknaden i Stockholm.

Diskussionen om t ex Östbergahöjden har från vänsterhåll i vanlig ordning präglats av socialistisk retorik utan substans. Men tanken att privatpersoner (det är mest småfolk som bor i Östbergahöjden) skulle erbjudas möjlighet att bygga upp lite personligt kapital retar gallfeber på de vänsterorienterade. Men för samhället är det bra att fler människor får möjlighet till enskilt ägande. Dessa områden kommer att bli bättre vårdade, och det kapital som finns där kommer att förvaltas bättre, om de som bor där äger sina bostäder. I längden tjänar alla på det. Man ska inte behöva vara statsminister för att ha råd att förvärva sin egen bostad.

[Robin]

Jag undrar om man inte kan likna bostadsrässutförsäljningarna vid en börsintroduktion. I likhet med en aktie som börsintroduceras råder viss osäkerhet, låt vara i mindre grad, om bostadsrättens framtida marknadspris. Till skillnad från en börsintroduktion kan inte vem som helst (som kan och vill betala) köpa den ombildade bostadsrätten, så överefterfrågan kommer aldrig att bli ett problem. Men antag att hyresvärden sätter i någon mening högt pris. Jag väljer att köpa, men få andra gör det. Vad säger det mig? Jo, jag är en sucker som betalat ett för högt pris. Dåliga nyheter, jag har drabbats av vinnarens förbannelse. Eftersom jag är hyggligt rationell så kommer jag att vara obenägen att köpa lägenheten vid detta höga pris. I likhet med en börsintroduktion kan ett pris lägre än förväntat marknadspris vara ett sätt att motverka vinnarens förbannelse. Då hyrevärden har mycket begränsade möjligheter att sälja till någon annan den befintliga hyresgästen kan det mycket väl vara så att det faktiskt är vinstmaximerande för hyresvärden att sälja till ett relativt lågt pris. Värden har att göra en avvägning mellan högt pris och få sålda lägenheter eller lågt pris och många sålda lägenheter. För ytterligare diskussion om när den här typen av förfaranden är optimala, se Bulow och Klemperer: "Prices and the winner's curse", RAND Journal of Economics, Vol. 33, No. 1, 2007.

[...]

Två saker är värda att notera vad det gäller ombildning och vinnarens förbannelse. Dels att prissättningen oftast är någorlunda enhetlig inom fastigheten. Dels att det krävs två tredjedelars majoritet för att en ombildning ska ske. Tillsammans torde detta lindra problemen med vinnarens förbannelse. Om en köpare väljer att acceptera ett bud så går köpet igenom endast om två tredjedelar av de andra köparna också väljer att acceptera likvärdiga bud. Det krävs alltså inte bara att jag felbedömer priset, utan att majoriteten av de övriga gör detsamma. En tråkigare, men kanske trots allt mer trovärdig förklaring bakom de låga buden, är hyresgästernas heterogena betalningsförmåga. En fastighet med överlag hög betalningsvilja (givet värdet på huset) skulle enligt detta resonemang rendera en relativt mindre subvention medan det krävs en relativt större rabatt i en fastighet med mer spridd betalningsvilja för att nå upp i de nödvändiga två tredjedelarna. Detta kan vara ytterliggare en förklaring till varför mindre lägenheter säljs i förorten -- mer spridd betalningsvilja ger sämre förhandlingsläge och mindre incitament för säljaren.

[Åsa]

Snälla, stava om koncert till konsert om det nu ska upprepas så många gånger... det första är ju någon typ av sammanblanding av engelska och svenska.

tack.

[bergh]

Tack Åsa, fixat. (Förvisso gillar jag när engelskan och svenskan konvergerar genom omedvetna stavningsförändringar som denna)

[bergh]

David, är jag långsam, eller hur tusan får du det till en subvention strikt mikroekonomiskt sett?

[EGW]

Ännu en kommentar om utförsäljning av bostadsrätter till s k subventionerat pris.

När fastigheten säljs är det en hyresfastighet. Den säljs vanligen inte alls till något subventionerat pris, utan de nya ägarna får betala vad vilken annan köpare som helst skulle få ge för denna hyresfastighet.

Det är först efter köpet som fastigheten blir en bostadsrättsfastighet. Men själva fastighetens marknadsvärde har inte alls ökat genom detta. Däremot har det uppstått ett antal bostadsrätter, som har egna marknadsvärden. Vid ett attraktivt läge överstiger ofta det sammanlagda värdet av bostadsrätterna värdet av fastigheten, kanske med stora belopp.

När privatvärdar säljer till en nybildad förening brukar det inte talas om subvention. Privatvärden ska givetvis inte behöva subventionera den nya föreningen, utan får marknadsmässigt betalt för sin hyresfastighet. De flesta privatvärdar skulle nog föredra att först tömma fastigheten, sedan renovera den och till sist bilda bostadsrätter och sälja på marknaden. I en del fall lyckas de med det och gör då förvisso en mycket bättre affär än om de säljer själva fastigheten. Men denna effekt är en följd av hyresgästernas besittningsrätt. De kan inte berövas den bara för att fastighetsägaren skulle tjäna mer på att bli av med dem och göra något annat av huset. Samma frågeställning uppstår ju oavsett vad han vill använda fastigheten till. Ibland skulle det löna sig bäst att göra en kommersiell hyresfastighet av den, men en ägare av en hyresfastighet för bostäder är alltså aldrig fri att använda fastigheten godtyckligt. Allra minst så länge bostäderna är uthyrda.

Sammanfattningsvis vill jag återigen invända mot påstående att allmännyttan säljer sina fastigheter till hyresgästerna för ett subventionerat pris. Detta är socialistisk retorik, ingenting annat. Vi måste slå vakt om språket och inte tillåta en sådan korruption av det.

[Nils Öhman]

En sak som ofta förbises i debatten om utförsäljningen av allmännyttan är att många hyresrätter inte alls nyttjas som bostad av dem som innehar förstahandskontrakten. Det är också framförallt dessa individer som har störst intresse av att köpa lägenheterna för att sedan snabbt sälja dem.

Vore det inte rimligt att folk som inte bor i sina lägenheter sedan många år lämnar in dem till hyresvärdarna så att folk som verkligen behöver en bostad kan få det?

Ska för den delen någon få vara med om ett köp av en fastighet borde det inte räcka med att vederbörande har ett hyreskontrakt där utan också bor i huset.

Vad gäller omvandlingenens socioekonomiska aspekter så blir det helt enkelt mycket svårare i framtiden för en person utan fast anställning att skaffa sig en lägenhet i innerstaden i och med att allmännyttans andel av hyresfastigheterna minskar. Det leder i sin tur till ytterligare ekonomisk och social segregering av staden, som knappast är bra för samhället i stort även om det givetvis gynnar enskilda personer med kapital.

Folk brukar lyfta fram argument som att "alla kan ju inte köra Porsche", och att folk som inte har pengar får nöja sig med enklare och billigare bostäder längre ut från stadens centrum. Varför det? undrar jag.

Bostäder kan inte betraktas som vilken handelsvara som helst. Alla har rätt till en dräglig bostad och samhället vinner på att vi bor i blandade områden, och inte i ekonomiskt segregerade områden.

Tycker vi däremot att ekonomisk segregation är bra och efterstävansvärt, ja då ska vi naturligtvis privatisera boendet i största möjliga utsträckning.

Nästa steg kanske kunde vara en utförsäljning av studentlägenheterna till enskilda i kommunen? Varför ska inte även enskilda individer få bedriva kommers med boende? Blir alla studentlägenheter privatägda så skulle det skapa en ny lukrativ marknad och säkerligen generera bra omsättning och vinst.

Stockholm med flera storstäder i Sverige har redan blivit mer ekonomiskt segregerade sedan 1980-talet än vad de var på 1960- och 70-talet.

Det vore trevligt om den trenden vändes, i stället för att ytterligare späs på.

[NN]

EGW har en stor poäng i att när fastigheten säljs är den en hyresfastighet med ett visst kassaflöde. Grovt sett kan man säga att det är detta BRF betalar för, för hyresvärdens förlust av avkastning på investeringen.
Hyresvärden kan inte sälja enstaka lägenheter, utan endast hela huset, som därmed bör prissättas med nuvärde på avkastningen under tiden till nästa genomgripande renovering plus en premie för läget.

FÖr övrigt, José Carreras är inte sopran, han är tenor...

[DebraWard]

Make your life more simple take the <a href="http://lowest-rate-loans.com/topics/business-loans">business loans</a> and everything you require.