Har SBAB bidragit till en bostadsprisbubbla?

"Å andra sidan har vi ju i Sverige haft SBAB, som väl gjort något liknande här. Det borde någon titta närmare på."

Ungefär så har jag sagt flera gånger när jag tvingats kommentera den amerikanska bolånekrisen. Och mycket riktigt: Nu har Per Nilsson för Timbros räkning gjort just detta, i rapporten "SBAB, ett svenskt Freddie Mac?".

Tesen är att SBAB med staten i ryggen bidragit till att höja bostadspriserna, och visst har de stundom agerat anmärkningsvärt (bild ur rapporten):

Figuren ovan belägger dock knappast ett orsakssamband. Och Nilssons rapport innehåller knappt 4 sidor text, så jag tror inte ämnet härmed är uttömt.

Huvudtesen är att "när lånekraven har blivit mindre strikta har bostadspriserna ökat." (sid 5) Utan tvekan är det så. Men hur mycket av prisökningarna beror på SBABs agerande? En betydligt svårare fråga.

Nilsson hänvisar till en rapport från Riksbanken (Selin och Walentin, 2008), vari konstateras följande:

en plötslig förändring av räntan får en 50 procent starkare effekt på hushållens totala
konsumtion när kontantinsatskravet sjunker från 15 till 5 procent. Effekten på BNP
förstärks också märkbart, medan effekten på infationen är nästan oförändrad.

Vi vet alltså inte hur mycket SBABs frikostiga utlåning gjort för bopriserna, men vi vet att räntehöjningar slår betydligt hårdare mot hushållens konsumtion när de fått belåna sin bostad till 95 procent jämfört med 85 procent.

SBAB skulle alltså kunna försvara sig med att de bidragit till att göra Riksbankens räntevapen mer effektivt!

i? Andra bloggar om: SBAB, Timbro, bostadspriser, Riksbanken, Fannie Mae, Ekonomi

Comments

[Sune]

Okej att det leder till kortsiktiga höjningar av priserna på marknaden. Men vad är rätt, och vad är fel? Kontantinsats på 15%? På 50%? På 2,5%?

Vad är välfärdsimplikationerna här? Positiva el. negativa?

(mellan raderna när detta med kontantinsatsens storlek diskuteras verkar många tycka att 5% är alldeles för lite, men varför? Och vad är rätt nivå?) Är det inte effektivt när man kan låna till en större andel?

[bergh]

Jag håller med - att inte kunna belåna hela värdet av en tillgång är ju en säkerhetsmarginal för att tillgångens pris kan ändras. Så vid bra fungerande marknader borde priser vara stabila och hög belåninggrad vara fullt möjlig.

Men om hög belåningsgrad är möjlig endast för att aktören inte själv behöver ta hela smällen vid ett prisfall på den underliggande tillgången, är det mindre sunt.

[Leffe]

Dumt att skylla på SBAB - samtliga banker har givit möjligheter till full belåning sedan lång tid tillbaka - SBAB har väl aldrig tillåtit mer än 95%?

Visst, många har kallat sina lån över 85% för "topplån" men de har inte tagit ut högre ränta för lån i den delen. Däremot har de krävt amortering ned till den nivån (85%), men det gör också SBAB.

Min bestämda uppfattning är att det som drivit bostadsrättspriserna uppåt (i storstäderna) i första hand är att BR-köp varit enda sättet att (lagligt) få tag på en bostad med kort varsel. Det är alltså förbudet mot marknadsprissättning på hyresmarknaden som drivit på.

[bjorn]

http://dagestanmetoden.blogspot.com/

[Kalle E]

Problemet är väl inte belåningsprincipen. Problemet var att SBAB fick uppdraget av staten att konkurrera på bostadslånen, eftersom man inte tyckte att bankerna hade "bra nog erbjudanden".

Tja, bankerna såg väl risken för haveri och ville inte ta den. Men när SBAB tvingade dem till det, då gjorde de det.

[Mikael]

Jag köpte mig en lägenhet för några veckor sedan. Även i dessa tider fick jag frågan om jag ville lägga något i kontantinsats överhuvudtaget... (inte SBAB)...detta är inget ovanligt om jag förstått det rätt. Så att belåna mer än 95% är inga större problem.

[Anders]

SBAB lånar fortfarande ut till 95% av värdet och har såvitt jag förstått inga planer på att ändra detta. Dock finns det gott om konkurrerande institut och banker som bara för några månader sedan gladeligen lånade ut till 100%, men som nu valt att strypa utlåningen. Ska man fullfölja rapportens tankebanor kommer man snabbt fram till att övriga bankers agerande att strypa utlåningen i allra högsta grad bidrar till att förvärra kommande prisnedgångar. Frågan är vilket agerande som är värst? SBABs eller de institut som stryper utlåningen?